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“長租公寓第一股”破產:擬從美國退市,上市3年市值蒸發97%

建設銀行全面接盤青客房源

頭頂“中國長租公寓第一股”光環,赴美上市3年的青客公寓(QK.NASDAQ)迎來至暗時刻。

近日,時代周報記者獲悉,上海青客公共租賃住房租賃經營股份有限公司(下簡稱“青客”)于1月18日新增破產案件,上海市第三人民中級法院已于1月4日裁定受理破產清算一案,其債權人應在3月20日前進行線上申報債權。

青客曾在長租公寓行業創下諸多先例,在開盤當日總市值超過8億美元,掀起長租公寓融資熱潮。與此同時,在長租公寓蒙眼擴張時期,青客“高進低處”“長短短付”的擴張模式被同行效仿,為行業埋下金融風險。風口過后,青客與一眾激進企業均面臨生死大考。

1月22日,時代周報記者從接近青客的知情人士處獲悉,目前企業內部正努力協商解決員工安置問題,隨時準備從納斯達克退市。手中剩余房源已陸續轉讓給CCB建融家園平臺,后者為建設銀行旗下長租公寓業務平臺。

“二房東”折戟納斯達克

曾經風光無限,如今卻黯然退場,這一切對青客來說早有預兆。

作為長租公寓行業最早“吃螃蟹”的企業之一,成立于2012年的青客,一度趕上長租公寓風口,見證中國標準化住房租賃產業的十年發展期。

2012年成立首年,青客公寓的房源數量只有900多間。此后幾年,隨著長租公寓市場日漸火熱,青客開始“瘋狂”擴張之路。2017年,青客公寓走出長三角,開始向全國領域拓張,并逐步進入武漢、北京等城市。

招股書顯示,到2018年底,青客房源數量飆升至9.12萬間,復合年增長率達114%,覆蓋6座國內主要城市。據China Insights Consultancy數據,就總租賃房間價值和數量計算,青客公寓一度位列國內長租公寓運營商的第三位。

房源數量大幅攀升的同時,資本也開始瘋狂涌入。2012年6月,青客拿到紐信創投的天使投資,2014年9月,又收到達晨創投1000萬美元的A輪融資。此后,青客相繼獲得軟銀賽富基金、凱欣資本、摩根士丹利等機構的B、C輪投資。截至IPO之前,青客4輪股權融資總規模超過1億美元。

2019年11月,青客成功登陸納斯達克,成為中國首家赴美上市的長租公寓品牌。上市首日收盤報17.64美元/股,較發行價17美元漲超4%,總市值一度超過8億美元。

“住房租賃產業的興起吸引了太多資本關注,每一個投資者背后都是對賭協議?!?月21日,邁點研究院首席分析師郭德榮在接受時代周報記者采訪時表示,早在上市之前,青客的盈利能力就存在明顯問題,“二房東模式”以及自身造血能力不足是青客長遠發展的掣肘因素。

郭德榮表示,之所選擇在2019年底流血上市,一方面是為給前期投資者解套,另一方面是尋求新的資本注血。然而2020年,蛋殼公寓等一批分散式公寓品牌信用崩塌,直接導致消費者對于該類長租公寓品牌格外抵觸。

財報數據顯示,2017年至2020年,青客公寓凈虧損分別達到2.45億元、4.99億元、4.98億元以及15.34億元,4年時間累計虧損近28億元。截至2022年1月21日收盤,青客股價僅為0.425美元/股,總市值2443萬美元,上市不到3年市值蒸發97%。

在郭德榮看來,政策監管加強、產業不規范、企業的高杠桿、產品一般性以及資本不理性,是造成青客、蛋殼等一批分散式長租公寓先后折戟沙場的主要原因。

建設銀行接盤

2022年1月21日,已在上海長租行業從業近10年的張業(化名)告訴時代周報記者,行業競爭者蜂擁而至,自上市之后,青客的房源數量就已呈現下滑趨勢。

不僅如此,由于此前承諾給房東的租金過高,部分房源虧損嚴重。2020年1月,青客向1000名房東發去“降租解約溝通函”,與房東協商能在未來租期內每年減免1個月租金,并稱:“方案您未回復確認之前,我司將暫停支付您租金?!?/p>

由于措辭強硬,不少房東要求解約,青客隨后從原徐匯總部搬離。

2020年4月,以CCB建融家園為首的一些租賃平臺,正式開始接手青客的“問題”房源。據《經濟觀察網》報道,青客決定將杭州5000間房源轉讓給CCB建融家園,并由后者全部承擔相應的債務。

2021年初,青客創始人金光杰以及眾多創始高管出局,青客重組計劃正式開始。據知情人士透露,在此期間,青客新任CEO屈成才幾乎沒有對外亮相,主要在處理資產事務上。一年下來,各個版塊也都已經基本梳理完畢,內部已隨時準備好從納斯達克退市。

“雖然青客沒有公開透露其他城市的房源處理情況,但據我所知,青客在上海、北京等城市的房源都基本上轉到了CCB建融家園平臺上。在青客前出問題的蛋殼、灣流等企業的房源也都一并轉給了建融家園,并重新簽訂房屋托管合同?!睆垬I進一步表示。

邁點研究院數據顯示,截至2021年12月,集中式長租公寓品牌依舊為市場主流、占比86%,分散式長租公寓品牌占比已經不足2成。

“和青客、蛋殼公寓類似的自如、相寓,要不選擇停止外部擴張,集中在重點城市和核心商圈運營,要不堅定地走輕資產運營路線、大力拓展集中式長租公寓房源。而今,其均取得市場消費者和行業投資者的重新關注?!惫聵s分析指出。

郭德榮進一步向時代周報記者表示,從長期看,中國住房租賃產業仍是一個向陽而生、踐行美好租住的行業。未來,長租公寓產業投資將集中在投資回報穩健、企業經營健康的持久型品牌中,如2021年逆勢融資數億元的安歆集團、拿到興業銀行上海分行授信的中富旅居等。整個長租產業的經營業態也從二房東模式開始向輕資產運營、重資產加持的雙重模式轉移。

“民生行業具有社會性屬性,不能完全被資本駕馭,需要政策的正向引導和行業品牌的持續運營,方能避免產業泡沫?!惫聵s表示。

關鍵詞: 青客公寓

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